Hometalo asianajaja .pro

Kosteusvaurioitunut rakennus eli hometalo

Mikrobikasvustoja esiintyy yleisesti rakennusten kosteusvaurioiden yhteydessä. Mikrobien esiintyminen rakennuksesta otetuissa näytteissä viittaa rakenteessa olevaan vai olleeseen kosteusvaurioon.

Mikrobikasvusto poistetaan selvittämällä kosteusvaurioitunut alue ja siihen johtaneet tekijät, tämän jälkeen kosteusvaurion aiheuttanut tekijä poistetaan, sitten vaurioituneet materiaalit ja rakenteet vaihdetaan tai puhdistetaan ja lopuksi tehdään homepölysiivous. lakimies Lohja

Jonkinlaisia kosteusvaurioita on arvioitu olevan jopa kahdeksassakymmenessä prosentissa suomalaisista pientaloista ja kuudessakymmenessä prosentissa kerrostaloista. Asunnon rakenteiden tai materiaalien kastuminen voi olla paikallista tai laajalle levinnyttä, ja kosteus on voinut päästä asuntoon joko ulkoa tai sisältä. Kosteusongelma voi löytyä myös uudesta rakennuksesta. Vaurion kehittyminen saattaa kestää vuosia, mutta otollisissa olosuhteissa se voi syntyä nopeastikin.

Kosteusvaurion korjauskustannukset saattavat jäädä pieniksi, mutta pahimmillaan puhutaan kymmenien tai jopa yli sadan tuhannen euron kuluista. Lakimiestä tarvitaan avuksi silloin, kun kosteusvaurion korjaamisen tarpeesta ja korjaamiskustannusten maksajasta ei ole yksimielisyyttä.

Kosteus- ja homevaurion voi aiheuttaa virhe, huolimattomuus tai laiminlyönti niin rakennuksen suunnittelussa, rakentamisessa kuin käytössäkin. Suunnittelusta on voinut jäädä pois salaojitus, rakentaja on jättänyt kiireessä tai osaamattomuuttaan kosteuskatkon pois puu- ja betonirakenteen välistä tai asukas on asentanut astianpesukoneensa virheellisesti. lakimies Mikkeli

Tavallisessa kielenkäytössä virhe, huolimattomuus ja laiminlyönti ovat synonyymeja, mutta oikeudellisessa kielessä termeillä on tarkka merkitys. Vaikka asunnossa todettaisiin virhe, se ei välttämättä oikeuta vahingonkorvaukseen  esimerkiksi remontin vuoksi muualla asumisen kustannusten korvaamiseen  ellei asunnon myyjä ei ole ollut lain tarkoittamalla tavalla huolimaton. Kosteusvaurion kehittymisen taustalla ei myöskään aina ole virheellinen tekeminen, vaan joskus kyse voi olla myös tekemättömyydestä. Tekemättömyyskin voi johtaa oikeudellisiin seuraamuksiin. Asunto-osakkeen omistaja voi esimerkiksi joutua osin tai kokonaan itse korvausvastuuseen kosteusvauriosta, joka on aiheutunut tai pahentunut sen vuoksi, että hän on laiminlyönyt asunto-osakeyhtiölain mukaisen velvollisuutensa ilmoittaa huoneistonsa viasta taloyhtiölle.

Kosteusvaurioiden korjaamistarpeen taustalla on kosteudessa elävien mikrobien aiheuttama terveyshaitta eikä niinkään se, että rakennus homesienten vuoksi lahoaisi kumoon.

Kosteusvaurioiden yhteydessä puhutaan homeesta ja homevaurioista, mutta käytännössä tarkoitetaan laajempaa mikrobikasvustoa. Tärkeimpiä terveyteen vaikuttavia sisäilman mikrobeja ovat virusten ohella bakteerit (esim. sädesienet) ja sienet (homesienet). Mikrobit ovat terveydelle haitallisia nimenomaan silloin, kun niiden itiöt tai aineenvaihduntatuotteet pääsevät jotakin kautta huoneilmaan. Homeesta puhutaan paljon, mutta ilman omaa kokemusta harva välttämättä tietää, mistä home- ja kosteusvaurioissa on kyse. Lakiasiaintoimisto Helsinki

Kärjistäen voisi sanoa, että rakennuksessa pitkään majaillut kosteus aiheuttaa aina mikrobikasvustoa, josta osa, esimerkiksi sädesienikasvusto, on tutkimuksissa todettu mahdollisesti ihmiselle myrkylliseksi. Juuri tämän terveyshaitan vuoksi kosteusvaurio pitää aina korjata.

Lääkärit ja homesairauksista kärsivät ihmiset pitävät käytännössä selvänä homeen ja sairauksien syy-seuraussuhdetta, mutta lääketieteellisesti syy-yhteyttä ei ole voitu pitävästi todistaa eikä sen vuoksi asuntokauppariidoissa ole mahdollista vaatia korvauksia suoraan sillä perusteella, että asunnosta löytynyt home aiheuttaa sairauksia.

Asuntokauppariitojen oikeudenkäynneissä mainitaan suositus, jossa terveydenhuollon ammattilaiset päätyivät suosittamaan homealtistuksen ja sairauden yhteyden määrittelyä termein erittäin todennäköinen, jokseenkin todennäköinen, mahdollinen, jokseenkin epätodennäköinen ja erittäin epätodennäköinen. Suosituksesta julkaistiin toinen versio, koska kymmenen vuoden aikana on saatu lisää näyttöä homeen ja sairauksien yhteydestä. Vieläkään syy-yhteyden mekanismi ei ole tiedossa, mikä aiheuttaa ongelmia erityisesti ammattitautidiagnoosin ja sen perusteella korvauksien saamisen kannalta, sillä ammattitautilain mukaisen ammattitautidiagnoosin edellytyksenä on näyttö siitä, että sairaus on aiheutunut työn fysikaalisista, kemiallisista tai biologisista tekijöistä. Työympäristön ja asumisen terveydellisiä vaatimuksia sääntelevät eri lait, mikä sekin osaltaan lisää epäselvyyttä tavallisten ihmisten kannalta.

Työntekijöiden suojaksi säädettyjen ammattitautilain ja työturvallisuuslain lisäksi on olemassa ihmisiä suojaava terveydensuojelulaki, joka määrää, että asunnoissa ja muissa oleskelutiloissa ei saa olla esimerkiksi mikrobeja terveyshaittaa aiheuttavasti.

Terveydensuojelulain perusteella kunnan terveydensuojeluviranomainen, eli käytännössä terveystarkastaja, voi määrätä asunnon käyttökieltoon, jos viasta korjaamisvastuussa oleva taho tai terveyshaitan aiheuttaja ei ole ryhtynyt tarpeellisiin terveystarkastajan määräämiin korjaustoimiin.

Terveystarkastajan lausunto siitä, että asunto on asumiskelvoton terveyshaitan vuoksi, on vahva näyttö asunnon korjaustarpeesta ja samalla lisänäyttö asunnon virheestä, vaikka pelkkä sairaus ei riitäkään näytöksi asunnon maakaaren tai asuntokauppalain mukaisesta laatuvirheestä.

Kosteusvaurioepäilyissä yksi tärkeimpiä tutkimusvälineitä on edelleen ihminen ja ihmisen hajuaisti. Maakellarimainen haju viittaa sädesieniin ja saattaa olla merkki laajastakin kosteusongelmasta.

Ihmisten herkkyys tunnistaa hajuja tai saada oireita mikrobeista vaihtelee, minkä vuoksi samassa asunnossa aiemmin asunut, mutta vähemmän herkkä ihminen ei ole välttämättä oireillut lainkaan, kun taas uusi asukas voi saada jo muutaman viikon asumisen jälkeen voimakkaita hengitystie- ja silmäoireita.

Tyypillisiä mikrobien aiheuttamia ärsytysoireita ovat nuhaisuuden ja silmien kutinan ohella kurkun karheus, yskä, iho-oireet, epätavallinen väsymys ja kuumeilu. Mikrobialtistus voi aiheuttaa poskiontelo- ja keuhkoputkentulehduksia, allergiaa ja astman pahenemista. Viitteellistä näyttöä on saatu kosteusvaurioiden vaikutuksesta myös uuden astman puhkeamiseen.

Monet asunnonostajat teettävät joko omasta aloitteestaan tai kiinteistönvälittäjän neuvosta ennen kauppaa asunnossa kosteusmittauksen, mikä luonnollisesti antaa jonkinlaista osviittaa asunnon kunnosta. Kosteusvauriot voivat kuitenkin olla niin syvällä rakenteissa, ettei pintakosteusmittaus niitä rekisteröi. Kosteusmittaus ei myöskään kerro mitään asunnossa majailevien mikrobien laadusta ja määristä.

Kosteusvaurioissa on kyse nimenomaan laatuvirheestä eli siitä, että ostettu asunto ei vastaa laadultaan sitä, mitä ostaja uskoi ostavansa. Asunnon kosteusvaurio on voinut olla myyjän tiedossa, mutta hän ei ole tahallisesti tai huolimattomuuttaan antanut ostajalle oikeita tietoja tai korjannut tämän väärinymmärrystä. Tällaisissa tapauksissa myyjä voi joutua korvaamaan kaikki ostajalle aiheutuneet vahingot. Asuntokauppariidoissa tyypillisempi tilanne on kuitenkin se, että kosteusvaurion löytyminen on yllätys sekä myyjälle että ostajalle. Näissä tilanteissa on kyse ns. salaisesta virheestä (kiinteistökaupat) tai piilevästä virheestä (asunto-osakkeen kaupat).

Joskus saatetaan puhua vesivahingoista tai putkivuodoista synonyymeina kosteusvaurioille ja unohdetaan, että kosteus voi nousta rakennukseen kapillaarisesti maaperästä. Tällaiset rakennuksen alapohjaa ja seinien alaosia vuosikausien kuluessa vahingoittaneet kosteuden kulkeutumiset ovat usein yllätys sekä asunnon myyjälle eli kyse on kiinteistön salaisesta virheestä. Nämä alapohjan virheet ovat paikallisiin vesivahinkoihin verrattuna huomattavan suuritöisiä ja kalliita korjata.

Virhevastuun sääntelyssä riidan ratkaisun lähtökohdaksi on otettu se, että myyjä antaa ostajalle hinnanalennusta. Hinnanalennuksen määrä on lähtökohtaisesti asunnon todellisen arvon ja maksetun kauppahinnan välinen erotus. Jos virhe on olennainen, ostajalla on oikeus purkaa kauppa. Tuomioistuinratkaisuissa olennaisuuden kynnys on asetettu korkealle. Purkukynnyksen on arvioitu täyttyvän esimerkiksi tapauksissa, joissa kosteusvaurioista aiheutuvat asunnon välttämättömät korjauskustannukset lähestyvät puolta asunnon kauppahinnasta.

Tapauksissa, joissa kosteusvaurion ilmeneminen on ollut yllätys sekä myyjälle että ostajalle, on lakeja säädettäessä katsottu, että hinnanalennus tai kaupan purku on riittävä ja oikeudenmukainen seuraus. Sen sijaan niissä tilanteissa, joissa myyjä on tahallaan tai huolimattomuuttaan esimerkiksi antanut väärää tietoa tai salannut tiedossaan olevan vaurion tai vaurioepäilyn, lainsäädännössä lähdetään täyden vahingonkorvauksen säännöstä. Hinnanalennuksen tai purun lisäksi ostajalla on oikeus hakea korvausta kaikkiin virheestä aiheutuneisiin vahinkoihinsa.

Kosteusvaurioissa on kyse nimenomaan laatuvirheestä eli siitä, että ostettu asunto ei vastaa laadultaan sitä, mitä ostaja uskoi ostavansa. Asunnon kosteusvaurio on voinut olla myyjän tiedossa, mutta hän ei ole tahallisesti tai huolimattomuuttaan antanut ostajalle oikeita tietoja tai korjannut tämän väärinymmärrystä. Tällaisissa tapauksissa myyjä voi joutua korvaamaan kaikki ostajalle aiheutuneet vahingot. Asuntokauppariidoissa tyypillisempi tilanne on kuitenkin se, että kosteusvaurion löytyminen on yllätys sekä myyjälle että ostajalle. Näissä tilanteissa on kyse ns. salaisesta virheestä (kiinteistökaupat) tai piilevästä virheestä (asunto-osakkeen kaupat).

Joskus saatetaan puhua vesivahingoista tai putkivuodoista synonyymeina kosteusvaurioille ja unohdetaan, että kosteus voi nousta rakennukseen kapillaarisesti maaperästä. Tällaiset rakennuksen alapohjaa ja seinien alaosia vuosikausien kuluessa vahingoittaneet kosteuden kulkeutumiset ovat usein yllätys sekä asunnon myyjälle eli kyse on kiinteistön salaisesta virheestä. Nämä alapohjan virheet ovat paikallisiin vesivahinkoihin verrattuna huomattavan suuritöisiä ja kalliita korjata.

Virhevastuun sääntelyssä riidan ratkaisun lähtökohdaksi on otettu se, että myyjä antaa ostajalle hinnanalennusta. Hinnanalennuksen määrä on lähtökohtaisesti asunnon todellisen arvon ja maksetun kauppahinnan välinen erotus. Jos virhe on olennainen, ostajalla on oikeus purkaa kauppa. Tuomioistuinratkaisuissa ”olennaisuuden” kynnys on asetettu korkealle. Purkukynnyksen on arvioitu täyttyvän esimerkiksi tapauksissa, joissa kosteusvaurioista aiheutuvat asunnon välttämättömät korjauskustannukset lähestyvät puolta asunnon kauppahinnasta.

Tapauksissa, joissa kosteusvaurion ilmeneminen on ollut yllätys sekä myyjälle että ostajalle, on lakeja säädettäessä katsottu, että hinnanalennus tai kaupan purku on riittävä ja oikeudenmukainen seuraus. Sen sijaan niissä tilanteissa, joissa myyjä on tahallaan tai huolimattomuuttaan esimerkiksi antanut väärää tietoa tai salannut tiedossaan olevan vaurion tai vaurioepäilyn, lainsäädännössä lähdetään täyden vahingonkorvauksen säännöstä. Hinnanalennuksen tai purun lisäksi ostajalla on oikeus hakea korvausta kaikkiin virheestä aiheutuneisiin vahinkoihinsa. Lakitoimisto Espoo

Ilma- ja materiaalinäytteiden ottamisen ja analysoinnin avulla terveydelle todennäköisesti vaarallisten mikrobien olemassaolo paljastuu ja asukas saa selityksen mahdollisiin oireisiinsa. Toisaalta mikrobien löytyminen toimii merkittävänä näyttönä asunnon laatuvirheestä, jos asukas lähtee käymään hinnanalennusneuvotteluja myyjän kanssa, Jussi Laaka huomauttaa.

Hinnanalennusneuvottelut voivat sujua hyvässä yhteisymmärryksessä, mutta ymmärrettävää on sekin, että myyjä ei mielellään halua joutua palauttamaan ostajalle rahaa, kun asuntokaupasta on saattanut kulua jo useita vuosia.

Asukkaiden kannattaisi ottaa asuntokauppaerimielisyyksissä lakimieheen yhteyttä jo varhaisessa vaiheessa neuvojen saamiseksi.

Asuntokauppa- ja kosteusvaurioasioihin perehtynyt lakimies pystyy avustamaan asiakasta lain vaatiman reklamaation tekemisessä ja sovintoneuvottelujen järjestämisessä.

Kosteusvaurioiden korjaaminen voi tulla todella kalliiksi ja homesairaudet jatkuvat niin kauan kuin asuminen kosteusvaurioituneessa asunnossa jatkuu, joten sekä ostajan että myyjän etu olisi päästä asiassa nopeaan ratkaisuun ja mielellään ilman oikeudenkäyntiä, jos se suinkin on mahdollista. Lakitoimisto Vantaa

Käräjäoikeuteen meneminen ei ole ainoa vaihtoehto hinnanalennuksen tai purkuratkaisun saamiseksi pettymyksen aiheuttaneessa asuntokaupassa. Ostaja ja myyjä voivat sopia hinnanalennuksesta tai kaupan purkamisesta keskenään tai asiamiestensä avulla vapaaehtoisten neuvottelujen perusteella tai vaihtoehtoisesti hakea käräjäoikeudesta sovittelumenettelyä, joka tarkoittaa sitä, että asianosaiset käräjätuomarin johdolla keskustelevat vapaamuotoisesti kannoistaan ja siitä, millä summalla ovat valmiita asian lopullisesti sopimaan.

Uusi sovittelumenettely on osoittautunut hyväksi tavaksi hoitaa riita-asioita, sillä menettely on varsinaista oikeudenkäyntiä epämuodollisempi, edullisempi eikä sitä joudu odottamaan vuotta, kuten valitettavasti tällä hetkellä tuomioistuinkäsittelyä joutuu odottamaan.